Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Użytkownik wieczysty może w dwojaki sposób stać się właścicielem użytkowanego gruntu (tryby): 1. w trybie ustawy z 4.IX.1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym prawo własności. (Dz. U. 2001.120.1299); 2. zgodnie z ustawą z 21.VIII.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą użytkownik wieczysty może stać się właścicielem w drodze umowy sprzedaży zawartej z właścicielem. Chodzi o sprzedaż bezprzetargową (art. 37 ust 2 ustawy). ad. 1 Zakres podmiotowy: właścicielem może stać się użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną, który spełnia ustawowe kryteria: a) musi uzyskać prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31.X.1998 roku. Nabycie użytkowania wieczystego może nastąpić przez: - nabycie w drodze umowy; - z mocy samego prawa (art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami); - przez zasiedzenie; - w drodze decyzji administracyjnej; - w trybie art. 231 k.c. (budynek na cudzym gruncie). Uprawnienie do wystąpienia z wnioskami o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przysługuje także następcom prawnym, są to: spadkobiercy oraz osoby fizyczne, które nabyły prawo użytkowania wieczystego w drodze umowy o przeniesienie tego prawa. Jeżeli poprzednik prawny był osobą prawną to następca będący osobą fizyczną musi nabyć użytkowanie wieczyste przed dniem 31.X.1998 r. Właściwość organów: określa art. 2 ustawy o przekształceniu 1. Jeżeli w użytkowanie wieczyste oddany był grunt będący własnością Skarbu państwa decyzję o przekształceniu wydaje starosta lub prezydent miast na prawach powiatu. Organem odwoławczym od decyzji wydanej przez te organy jest wojewoda. 2. Jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione na nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego to decyzję o przekształceniu wydaje przewodniczący zarządu jednostki samorządu terytorialnego. Organem odwoławczym w tym przypadku jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (charakter deklaratoryjny). Użytkownik staje się właścicielem, gdy decyzja o przekształceniu jest ostateczna wg k.p.a. Decyzja o przekształceniu nie narusza praw osób trzecich. Art. 241 k.c. jest zasadą, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na niej obciążenia. Natomiast art. 2 ust 3 ustawy o przekształceniu jest wyjątkiem od tej zasady. Przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności prawa rzeczowe obciążające użytkowanie wieczyste nie wygasają. Odpłatność przekształcenia: Przekształcenie jest odpłatne poza wyjątkami określonymi w art. 6 ustawy o przekształceniu. Przy ustaleniu opłaty należy brać
pod uwagę wskazówki art. 4a ustawy o przekształceniu 1. Ustawa o przekształceniu odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami do art. 67 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa sposób ustalania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawcy oceniają wartość nieruchomości wg reguł przyjętych w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata nie powinna być niższa niż wartość nieruchomości oceniana przez rzeczoznawcę. 2. Ustawa o przekształceniu odsyła do art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami – cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty, nie dłużej niż na 10 lat. 3. Ustawa o przekształceniu przewiduje wprowadzenie bonifikat, praktycznie jest to ograniczone do nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe; w formie zarządzenia wojewody albo uchwała rady lub sejmiku. 4. Zapłata następuje w dniu, w którym decyzja o przekształceniu stałą się ostateczna. Koszty oszacowania przez biegłych są wliczone albo cenę nieruchomości przy jej sprzedaży albo też organy odwołują się do k.p.a. do art. 262 zgodnie z którym stronę obciążają te koszty postępowania, które: wynikły z winy strony lub zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie. Wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie ustawy o przekształceniu można było wnosić do 31.XII.2002 roku. ad 2. Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gruntowej, która była uprzednio oddana w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego co nie obejmuje sprzedaży między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego. Ustawę tę stosuje się do osób fizycznych i osób prawnych. Użytkownik wieczysty może powołać się na pierwszeństwo, jeżeli właściciel (Skarb państwa, jednostka samorządu terytorialnego) zdecyduje o sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli Skarb państwa, jednostka samorządu terytorialnego dokona sprzedaży z pominięciem użytkownika wieczystego (jego pierwszeństwa) użytkownik wieczysty może skorzystać z art. 58 k.c. – który stanowi o bezprawności czynności. Art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Pierwszeństwo (ma na celu eliminację innych podmiotów ubiegających się o tę rzecz) ¹ (nie równa się) pierwokup (zastrzeżenie dla jednej ze stron, że będzie miała ona pierwszeństwo) Realizacja pierwszeństwa zależy od dwóch przesłanek: 1. osoba uprawniona musi złożyć wniosek o nabycie przed upływem terminu wskazanego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Ten wyznaczony termin nie może być krótszy niż 6 tygodni. 2. osoba uprawniona składa oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa ustanowione na niej użytkowanie wieczyste. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własności, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).