• II SA/Go 445/12 - Wyrok W...
  28.03.2024

II SA/Go 445/12

Wyrok
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
2012-07-25

Nietezowane

Artykuły przypisane do orzeczenia

Do tego artykulu posiadamy jeszcze 13 orzeczeń.
Kup dostęp i zobacz, do jakich przepisów odnosi się orzeczenie. Znajdź inne potrzebne orzeczenia.

Skład sądu

Maria Bohdanowicz /przewodniczący sprawozdawca/

Sentencja

Dnia 25 lipca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Bohdanowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Ireneusz Fornalik Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Zacharia-Gardzielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2012 r. sprawy ze skargi B.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. znak [...] Burmistrz Miasta dokonał zatwierdzenia podziału nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni 15.5757 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...], na 80 odrębnych działek. Decyzja o zatwierdzeniu podziału została wydana na wniosek właściciela nieruchomości B.R. i stała się ostateczna z dniem 23 kwietnia 2009 r.

Dnia [...] listopada 2011 r. Burmistrz Miasta wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości w wyniku jej podziału.

W toku tego postępowania, dnia [...] grudnia 2011 r. biegli rzeczoznawcy

z zakresu wyceny nieruchomości sporządzili operat szacunkowy, w którym wartość przedmiotowej nieruchomości wycenili na kwotę 15.575,900,00 zł przed podziałem oraz na łączną kwotę 19.552.100,00 zł po podziale. Dało to wzrost wartości nieruchomości

o kwotę 3.976.200,00 zł.

Dnia [...] lutego 2012 r. Burmistrz Miasta zawiadomił pisemnie B.R. o zakończeniu postępowania oraz stosownie do treści art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poinformował o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym, oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Pismo to nie zostało doręczone stronie, jednak małżonek strony R.R. otrzymał od pracowników Urzędu Miasta telefoniczną informację na temat treści tego pisma i następnego dnia, tj. [...] lutego 2012 r. stawił się w Urzędzie Miasta, gdzie przeglądał akta sprawy.

Dnia [...] lutego 2012 r. B.R.udzieliła T.Z. pisemnego pełnomocnictwa do reprezentowania jej w przedmiotowej sprawie administracyjnej wskazując jednocześnie, aby wszelka korespondencja w sprawie była kierowana na adres pełnomocnika.

Dnia [...] lutego 2012 r. pracownica Urzędu Miasta podjęła próbę doręczenia pisma z dnia [...] lutego 2012r. bezpośrednio B.R. w miejscu zamieszkania strony, która odmówiła jego przyjęcia tłumacząc, że pismo organu to "pomyłka". Pismo to zostało doręczone pełnomocnikowi strony T.Z. dnia 27 lutego 2012 r. Tego samego dnia B.R. wypowiedziała pisemnie pełnomocnictwo T.Z., który na dokumencie pełnomocnictwa poczynił adnotację, iż odebrał je w dniu 27 lutego 2012 r.

Następnego dnia, tj. [...] lutego 2012 r. .R. udzieliła pełnomocnictwa do reprezentowania w sprawie adwokat A.W. oraz małżonkowi R.R., ustanawiając pełnomocnikiem do doręczeń swego małżonka oraz podając adres do korespondencji ul. [...]. Również tego dnia pełnomocnicy strony R.R. oraz adwokat A.W. stawili się w Urzędzie Miasta, gdzie udostępniono im akta sprawy celem zapoznania się z nimi oraz sporządzenia ich kserokopii, co zostało utrwalone w aktach sprawy w formie protokołu. Jednocześnie adwokat A.W. złożyła wniosek o przedłużenie terminu zakreślonego do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez zakreślenie dodatkowego 14-dniowego terminu, licząc do dnia [...] marca 2012 r. Termin ten miałby zostać przedłużony w szczególności w celu umożliwienia stronie sformułowania zastrzeżeń do operatu szacunkowego, rozważenia zasadności zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych oraz ich sformułowania, a także rozważenia zasadności wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wniosek Burmistrz Miasta wyznaczył stronie dodatkowy 7-dniowy termin na ustosunkowanie się do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, który upływał dnia 12 marca 2012 r. Oboje pełnomocnicy B.R. otrzymali na ten temat telefoniczną informację dnia 29 lutego 2012 r. Dnia 1 marca 2012 r. pełnomocnik strony R.R. ponownie stawił się w Urzędzie Miasta celem przejrzenia akt sprawy.

Dnia 2 marca 2012 r. pełnomocnik R.R. ponowił wniosek o udzielenie dodatkowego 14-dniowego terminu na ustosunkowanie się do zgromadzonego materiału dowodowego, który pismem Burmistrza Miasta z dnia [...] marca 2012 r. został rozpatrzony odmownie.

Dnia [...] marca 2012 r. B.R. wypowiedziała pełnomocnictwo do reprezentowania w sprawie adwokatowi A.W..

Dnia 14 marca 2012 r. strona przedłożyła organowi pismo stanowiące wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, w którym sformułowała szereg zarzutów do operatu szacunkowego oraz wnioski dowodowe.

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. znak [...] Burmistrz Miasta ustalił B.R. opłatę adiacencką w wysokości 1.192,860,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o łącznej powierzchni 15,5757 ha położonej w obrębie [...], stanowiącej szereg działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją podziałową z dnia [...] kwietnia 2009 r., wydaną przez Burmistrza Miasta.

W uzasadnieniu decyzji Burmistrz opisał przebieg postępowania administracyjnego oraz ustosunkował się do zarzutów strony sformułowanych

w odniesieniu do operatu szacunkowego. Wskazał m.in., iż brak informacji o numerze zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego oraz daty podjęcia zlecenia nie ma istotnego znaczenia dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, bezzasadny jest zarzut strony dotyczący braku powiadomienia właściciela nieruchomości o czynności oględzin, zaś stan prawny nieruchomości został zbadany do wykonania wyceny. Przeznaczenie wycenianych nieruchomości zostało wskazane w operacie szacunkowym zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Brakujące w operacie załączniki w postaci tabel transakcji oraz projektu podziału zostały załączone do decyzji. Błędne określenie w operacie numeru uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiło oczywistą omyłkę pisarską. Zarzuty dotyczące zakresu i przedmiotu wyceny oraz braku zdjęć z oględzin nieruchomości okazały się zdaniem organy chybione, gdyż operat zawiera wszelkie elementy, jakie powinien zawierać zgodnie z przepisami prawa, a ich układ i forma zapisu zależą od uznania autora opracowania. Stwierdzenie strony, iż dany zwrot powinien być użyty w danym miejscu operatu, jest daleko idącą ingerencją w jego zapisy. Niezasadny jest zarzut dotyczący zapisów o "dostępie do drogi nieutwardzonej". Zapisy dotyczące dróg są różne przy opisie różnych działek, ale w większości używane jest sfomułowanie "działka wyposażona jest w drogę o nawierzchni nieutwardzonej", a ponieważ większość działek ma dostęp do dróg publicznych poprzez drogę wewnętrzną, która jest drogą gruntową, a wiec nieutwardzoną, zarzut okazał się zdaniem organu bezpodstawny. Stosownie do treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stany nieruchomości w obu tych datach zostały uwzględnione przez biegłych w operacie, natomiast opisywany przez stronę stan nieruchomości na dzień wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej wynika między innymi

z trwających na tym terenie intensywnych prac budowlanych, Informacja strony

o występujących naniesieniach na działkach w postaci gruzu i kamieni, potwierdza, że zostały pozostawione przez właściciela, po rozebraniu, na własny koszt, elementów infrastruktury m.in. torów kolejowych, fundamentów. Ten stan jest efektem nie przeprowadzenia prac porządkowych i jest nieodłącznym elementem każdego procesu inwestycyjnego. Natomiast utrzymanie porządku na nieruchomości należy do podstawowych obowiązków właściciela. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości

i stosunków miejscowych. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika przede wszystkim z przeznaczenia nieruchomości wg planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych zgodnie z ustawą o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie na dzień wydania decyzji

w przedmiocie opłaty adiacenckiej na wielu działkach objętych decyzją podziałową zostały zakończone i oddane do użytku budynki mieszkalne oraz obiekt handlowy do 2.000 m2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą i stan ten nie mógł być i nie został uwzględniony przy wycenie tych nieruchomości.

Cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny rzeczoznawca majątkowy poszukuje na właściwym rynku nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cei i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Analizę

i charakterystykę rynku nieruchomości wykonano w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej przed podziałem, przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i pod zabudowę mieszkaniową, na rynku regionalnym - teren województwa [...], w latach 2009-2011. Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej po podziale przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową na rynku regionalnym - teren województwa [...], w latach 2009-2011 oraz analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na rynku lokalnym - miasta w latach 2010-2011.

Analiza cen działek przeznaczonych pod zabudowę usługową jest bezprzedmiotowa, ponieważ określona wartość działek przed podziałem i po podziale określona jest na tym samym poziomie i nie wpływu na określenie wysokości opłaty adiacenckiej.

Ponadto na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową stwierdzono, że właściciel nieruchomości B.R., sprzedała w czasie poprzedzającym wydanie przez Burmistrza Miasta decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej działki za cenę od 70,18 zł/m2 do 100,00 zł/m2. Natomiast określona w operacie szacunkowym wartość 1 m2 działki pod zabudowę mieszkaniową przed podziałem wynosi 41,32 zł/m2, zaś po podziale wynosi 87,50 zł/m2. Zdaniem organu wszystkie wyżej przytoczone argumenty całkowicie uzasadniają prawidłowość przeprowadzonej analizy rynku i doboru przez biegłych rzeczoznawców transakcji do porównania.

Stwierdzone w operacie błędy noszą charakter oczywistych omyłek nie mających wpływu na poziom wartości i mieszczących się w granicach dopuszczalnych błędów oraz procedurach szacowania nieruchomości. Co więcej, część tych oczywistych omyłek (pomijając ich brak wpływu na prawidłowość operatu) została popełniona na korzyść strony, gdyż w ich następstwie uzyskano niższe wartości działek. Część zarzutów dotyczących błędnej wyceny działek dotyczy zaś wyboru metodologii i wiedzy fachowej biegłych rzeczoznawców.

Zarzuty dotyczące oceny lokalizacji nieruchomości przy wycenie nieruchomości przed i po podziafe są nieuzasadnione. Wybór metody, zgodnie z przepisami ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), należy do biegłego rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest dokumentem stanowiącym pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniającym założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania wartości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania dokonuje się uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w pianie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i cech nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej określa się wartość rynkową nieruchomości bez części składowych. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń:

* strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

* upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku oraz do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość rynkowa jest szacowaną kwotą, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość. Szacowana kwota podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny. Do określenia wartości przedmiotowej działki przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi. Zgodnie

z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nieruchomościami podobnymi są nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej określono stosując podejście porównawcze, metodą porównywania parami, w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych na rynku.

Organ oddalił wniosek Strony o uzupełnienie operatu szacunkowego o treść aktualnej księgi wieczystej dla analizowanej nieruchomości oraz wyniki jej badania, ponieważ dołączenie do operatu tegoż odpisu nie jest konieczne. Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biegły wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym zawarte w księgach wieczystych. Nie oznacza to jednak, że dokumenty, z których korzystał, w tym odpis z księgi wieczystej, muszą znaleźć się w samym operacie.

W kwestii wniosków dowodowych strony dotyczących faktur VAT obrazujących wysokość nakładów poniesionych przez stronę na nieruchomości organ wskazał, że powołane faktury VAT nie zostały dołączone do pisma strony, więc nie jest znana organowi wysokość poniesionych nakładów. Niemniej nawet gdyby takie faktury strona przedstawiła, nie stanowiłyby one podstawy uwzględnienia tych nakładów z uwagi na to, że absolutnie nieuzasadnione jest uwzględnienie jakichkolwiek nakładów poniesionych przez stronę na sporną nieruchomość, gdyż istotą opłaty adiacenckiej

z tytułu podziału nieruchomości jest jedynie wzrost wartości tej nieruchomości przed

i po podziale, natomiast na wysokość tej opłaty nie mają wpływu takie czynniki jak m.in. nakłady poczynione na gruncie, czy też zmiana sposobu zagospodarowania gruntu.

Odnośnie wniosku strony, dotyczącego przeprowadzenia dowodu z oględzin szacowanej nieruchomości organ wskazał, że oględziny nieruchomości przeprowadza biegły rzeczoznawca w ramach czynności wykonania operatu szacunkowego, a nie organ prowadzący postępowanie. Żądanie przeprowadzenia przez organ dowodu

z oględzin nieruchomości uznać trzeba za pozbawione podstawy prawnej, albowiem oględziny nieruchomości przy jej szacowaniu nie są oględzinami w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do ari 79 k.p.a.

Organ oddalił również wniosek dowodowy strony o przesłuchanie w charakterze świadka pełnomocnika R.R., bowiem okoliczności, które miałyby być ustalone w toku przesłuchania świadka, nie miały znaczenia w sprawie opłaty adiacenckiej w świetle art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy, który sporządzony został na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, jest zgodny pod względem formalnym z obowiązującymi przepisami. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawców majątkowych, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej powinna polegać wyłącznie na ocenie zgodności operatu z przepisami, ustaleniu, czy jest on logiczny i zupełny, przez co staje się dokumentem w pełni przydatnym do ustalenia opłaty adiacenckiej. W przekonaniu organu przedłożony przez biegłych operat spełnia wymagania, o których mowa powyżej, a zatem brak jest uzasadnienie dla weryfikacji stanowiska biegłych.

Organ oddalił również wniosek strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej na podstawie art. 89 § 1 k.p.a., bowiem zarzuty strony sformułowane w piśmie z dnia [...] marca 2012 r. dotyczą w przeważającej części zastrzeżeń co do operatu szacunkowego, zaś przeprowadzenie rozprawy z uwagi na wątpliwości strony związane ze sposobem wykonania operatu szacunkowego byłoby nieuzasadnione.

W sprawie nie istniały zaś inne przesłanki przemawiające za przeprowadzeniem rozprawy.

Organ nie przychylił się również do wniosku strony o zlecenie oceny operatu przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

z uwagi na to, że uważa sporządzony operat za zgodny z przepisami prawa, logiczny

i zupełny, a więc przydatny w całości jako materiał dowodowy w sprawie.

W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi określili wartość nieruchomości gruntowej działki nr [...] przed podziałem na 15.575.900,00 zł, po podziale na łączną kwotę 19.552.100,00 zł. W związku z powyższym ustalono, iż

w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 3.976.200,00 zł. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 1.192.860,00 zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Od decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] marca 2012 r. znak [...] R.R., pełnomocnik B.R. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji zaskarżył w całości zarzucając mu:

1. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, poprzez naruszenie:

art. 1, 11 § 1 i 80 k.p.a. polegające na oparciu rozstrzygnięcia na wadliwym, wewnętrznie sprzecznym oraz błędnym operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców J.U. i B.L. w dniu [...] grudnia 2011 roku, z istotnym naruszeniem zasad sporządzania operatów szacunkowych, jak również szeregiem nieprawidłowości związanych z wyborem metodologii szacowania i prób porównawczych, co skutkowało tym, że w całej rozciągłości operat oparty został o niekompletne dane dotyczące nieruchomości i wsparty o błędne założenia, a kwota wyliczona przez biegłych rzeczoznawców jest nierealna i nieprzystająca zupełnie do rzeczywistości;

art. 8 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w takim prowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie [...], które stało w całkowitej sprzeczności z zasadą zaufania do władzy publicznej, a sprowadziło się do zasadnego wniosku, że organ wykonał minimum czynności w sprawie, jego działania zmierzały wyłącznie do przeforsowania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej określającej zobowiązanie strony na ogromnym poziomie, bez realizowania postulatu przewidywalności i pewności administracji państwowej;

art. 9 i 11 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie wyrażające się w zaniechaniu informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków, a nadto całkowite zaniechanie wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ załatwiając sprawę, co skutkuje brakiem przejrzystości i jasności przebiegu niniejszego postępowania;

art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w uniemożliwieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu poprzez w szczególności zakreślenie zbyt krótkiego terminu na sformułowanie zastrzeżeń do przeszło 600-stronicowego

operatu szacunkowego, arbitralne oddalenie wniosków dowodowych strony, bez racjonalnego powodu, co skutkowało wyłączeniem możliwości strony do zaprezentowania swojego stanowiska w postępowaniu, podczas gdy z treści naruszonego przepisu wprost wynika bezwzględny obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu;

e) art. 72 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy notatki urzędowe - sporządzone przez prowadzącego postępowanie pracownika potraktowane zostały - jako odzwierciedlające czynności mające dla sprawy istotne znaczenie, podczas gdy nie mogą one - w świetle naruszonego przepisu - stanowić jakichkolwiek ustaleń merytorycznych w niniejszym postępowaniu, a zwłaszcza co do zakresu umocowania męża strony, niebędącego jeszcze jej pełnomocnikiem;

f) art. 44 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię, tj. całkowite niezrozumienie przez organ, instytucji doręczenia zastępczego, wyrażające się w ocenie postępowania strony i podnoszenie, że nie odebrała ona korespondencji w terminie, podczas gdy termin ten został przez stronę zachowany;

g) art. 73 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na utożsamianiu dostępu do akt postępowania, rozumianego jako możliwość ich przeglądania, robienia z nich notatek i kserokopii oraz obowiązku udostępniania ich przez organ na każdoczesne żądanie Strony z instytucją czynnego udziału strony w postępowaniu, co doprowadziło do nieprawidłowego uznania, że skoro strona działająca przez swoich pełnomocników dwukrotnie była przeglądać akta postępowania, to tym samym postulat aktywności strony, został zrealizowany;

h) art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej, po wpłynięciu do organu zastrzeżeń do opinii biegłych rzeczoznawców, w istocie mających wymiar specjalistyczny i ekspercki, organ, nie posiadając odpowiednich kompetencji w zakresie posiadania wiedzy specjalnej, bez angażowania biegłych, sam - w treści decyzji (od str. 2-11 uzasadnienia decyzji) ustosunkował się do składanych, zarzutów, podczas gdy w istocie winien zwrócić się do autorów operatu o jego wyjaśnienie i uzupełnienie, a nadto - bez stosownego zobowiązania rzeczoznawców, uzupełnił kwestionowany operat, o brakujące dokumenty, których wcześniej operat z całą pewnością, nie posiadał, a nadto organ nie mógł mieć wiedzy, co do zakresu dokumentów, z jakich biegli korzystali przy sporządzaniu operatu;

i) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe uzasadnienie decyzji administracyjnej, bez należytego wyjaśnienia jej podstawy faktycznej, z całkowitym zaniechaniem wyjaśnienia jej podstawy prawnej, a nadto uczynione z pominięciem istotnych składników stanu faktycznego sprawy, jak również z całkowitym pominięciem stanu prawnego, odstępując zupełnie od wskazania przepisów postępowania stanowiących podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, co doprowadziło do ferowania decyzji wadliwej, niezupełnej i niekompletnej.

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez naruszenie:

a) art. 144 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, albowiem przepis ten odnosi się do zakresu stosunków prawa prywatnego i w żadnej mierze nie może zostać zastosowany analogicznie do stosunków o charakterze publicznoprawnym, zwłaszcza, że granice społeczno - gospodarczego przeznaczenia prawa wyznacza - w świetle regulacji art. 144 k.c. - w istotnej mierze zwyczaj i stosunki miejscowe, nie zaś miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako władczy i arbitralny akt administracyjny;

b) art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie - albowiem nie jest to przepis dotyczący zasad i regulacji dostępu do dróg publicznych, ale normuje zasady dotyczące służebności, a to w zaskarżonej sprawie, nie ma żadnego znaczenia;

c) art. 98 a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia terminu 14 dniowego, licząc od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna na realizację obowiązku uiszczenia ustalonej opłaty, podczas gdy wskazany przepis nie daje podstawy do wyznaczenia stronie terminu do zapłaty ustalonej opłaty adiacenckiej, co w rezultacie doprowadziło do rozstrzygnięcia organu, pozbawionego podstawy prawnej;

Ponadto pełnomocnik skarżącej wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentów:

a) aktów notarialnych rep A nr [...] z dnia [...] września 2010; rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2010; rep [...] z dnia [...] grudnia 2010,

b) zaświadczenia ze Starostwa Powiatowego z dnia [...] lutego 2012 roku,

c) zaświadczenia z dnia [...] marca 2012 roku z Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych,

d) zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] marca 2012 roku dotyczącego miasta [...],

e) opinii urbanistycznej z dnia [...] kwietnia 2012 roku,

f) mapy oznaczonej jako koncepcja parcelacji terenu,

g) inwentaryzacji zieleni na terenie [...]

h) faktur VAT nr [...] z dnia [...] grudnia 2009; nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 roku,

i) umowy zlecenia stanowiącej załącznik do SIWZ, na uzasadnienie okoliczności

podawanych w treści odwołania.

Na podstawie art. 17 ust 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych wniósł o przeprowadzenie rozprawy w celu rozpoznania sprawy i o przesłuchanie na

rozprawie:

- R.R. na adres ul. [...] w celu scharakteryzowania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem obowiązku podziału terenu zabudowy na dwie strefy funkcjonalne oraz charakteru tego zapisu,

- R.R., na adres do korespondencji jak wyżej w celu wyjaśnienia stanu zagospodarowania analizowanej nieruchomości przed podziałem i po jej podziale. Skarżący poinformował również, że przygotowywany jest wniosek Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U. w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, która stanowi podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w odniesieniu do działki nr [...] (numeracja przed podziałem) i działek o nr [...] (numeracja po podziale), Obręb [...].

Wobec powyższego pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji

w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, a także o oddalenie operatu jako dowodu w sprawie i umożliwienie stronie rzeczywistego uczestnictwa w postępowaniu na każdym jego poziomie.

W uzasadnieniu odwołania wskazał, że decyzja dotknięta jest licznymi wadami tak formalnymi, jak i merytorycznymi, stanowi nadto wynik dopuszczenia dowodu

z nieprawidłowo wykonanego operatu szacunkowego, który nie wyraża rzeczywistej wartości analizowanej nieruchomości, a stanowi wyłącznie dokument sporządzony na potrzeby ustalenia wygórowanej opłaty, nieprzystających zupełnie do rynkowych i lokalnych realiów.

Po wniesieniu odwołania, dnia [...] kwietnia 2012 r. B.R. ponownie ustanowiła swym pełnomocnikiem do reprezentowania w sprawie adwokat A.W., przy czym pełnomocnikiem do doręczeń dla strony pozostał jej małżonek R.R., posiadający adres do doręczeń w [...]. Przed wydaniem decyzji drugiej instancji pełnomocnicy strony kilkakrotnie przeglądali akta sprawy w siedzibie Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...], nadaną na adres pełnomocnika skarżącej dnia [...] kwietnia 2009r. w Urzędzie Pocztowym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło dotychczasowy stan faktyczny sprawy oraz omówiło obowiązujący stan prawny w zakresie ustalania opłat adiacenckich. Kolegium stwierdziło również, iż jeżeii nastąpił wzrost wartości nieruchomości, to istnieją podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości nieruchomości organ pierwszej instancji dokumentuje przedkładając dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Z dokonanej przez biegłych wyceny wynika, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę 3.976.200,00 zł. Opłata została ustalona w wysokości 1.192.860,00 zł co stanowi 30% wzrostu wartości nieruchomości, a więc dokładnie odpowiada stawce procentowej ustalonej zgodnie

z § 1 pkt 1 i 3 uchwały Nr XVI/113/07 Rady Miasta z dnia [...] grudnia 2007 r., w sprawie ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2008 r. nr 7 poz. 197).

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium podało, iż biegli oparli operat na obowiązujących przepisach, zawiera on przedmiot, zakres, podstawę formalną wyceny, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz stan i przeznaczenie nieruchomości przed i po podziale. Brak jest podstaw do podważania dokonanych przez biegłych ustaleń. Zaś co do metodologii szacowania jak i pozostałych elementów operatu szacunkowego, to ich wyboru dokonuje biegły sporządzający operat.

Brak było również podstaw do uznania za zasadne zarzutów naruszenia przepisów postępowania art. 8, 9, 11 k.p.a. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego organ oparł swoje rozstrzygnięcie na obowiązujących, w dniu wydania decyzji, przepisach, udzielał stronie w toku postępowania informacji o jego stanie tak faktycznym jak i prawnym. Zgromadzony materiał nie potwierdził zarzutu niezastosowania art. 10 k.p.a. Strona była informowana o toku postępowania. Niezależnie od dokonywanych doręczeń korespondencji na piśmie, pracownicy organu udzielali na bieżąco ustnych informacji o stanie sprawy, również za pośrednictwem telefonu.

Termin do sformułowania zarzutów do operatu wyznaczony przez organ pierwszej instancji na wniosek strony został przedłużony. Organ prowadzący postępowanie uwzględnił więc argumenty strony o obszerności operatu i konieczności wydłużenia terminu na zapoznanie się z materiałem dowodowym. Termin ten przedłużono wprawdzie o 7 dni, a nie jak wnioskowała strona o 14 dni, niemniej był to termin, który umożliwił stronie zarówno zapoznanie się z operatem, jak i sformułowanie obszernych uwag do jego treści. Przepis art. 10 k.p.a. obliguje organ administracji publicznej do stworzenia warunków czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym. Organ ma więc obowiązek takiego prowadzenia postępowania, aby strona miała możliwość skorzystania ze swoich uprawnień. Nawet w przypadku jednak, gdyby organ uchybił zawiadomieniu strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, to uchybienie to będzie miało znaczenia dla sprawy wyłącznie wówczas, gdy w jego wyniku uniemożliwiono dokonanie konkretnych czynności procesowych. Taka sytuacja w rozpatrywanej sprawie nie miała miejsca, gdyż organ skutecznie zawiadomił stronę o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów

i materiałów, a strona skutecznie z tego prawa skorzystała. Skarżący winien wykazać, że pozbawienie go uprawienia wynikającego z powołanego artykułu, skutkowało niewyjaśnieniem i nieuwzględnieniem przez organ pierwszej instancji istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności. Tymczasem takich okoliczności nie wskazał, ograniczając się wyłącznie do wytknięcia organowi, iż nie przedłużył terminu (w zakresie zgodnym

z żądaniem) do ustosunkowania się do operatu.

Niezasadny był również zarzut naruszenia art, 72 k.p.a. Zgodnie z powołanym przepisem czynności organu administracji publicznej, z których nie sporządza się protokołu, a które mają znaczenie dla sprawy lub toku postępowania, utrwala się

w aktach w formie adnotacji podpisanej przez pracownika, który dokonał tych czynności. Notatki służbowe zawarte w aktach niniejszej sprawy mają właśnie taki charakter. Dokumentują czynności pracowników organu, które mają znaczenie dla sprawy.

W zgromadzonym materiale dowodowym jak i w uzasadnieniu decyzji brak było przesłanek do stwierdzenia, że organ pierwszej instancji błędnie dokonał interpretacji przepisów art. 44 i 73 k.p.a. Nie wynikało z akt sprawy, aby organ pierwszej instancji podnosił, że strona nie odebrała w terminie korespondencji jak i brak potwierdzenia, że skoro strona działająca przez swoich pełnomocników dwukrotnie była w urzędzie przeglądać akta postępowania, to tym samym postulat aktywności strony, został zrealizowany. Niezależnie od tego prawo dostępu strony do akt sprawy na każdym etapie postępowania jest właśnie jednym z elementów obowiązku zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu. Tym samym zarzuty jako nie znajdujące potwierdzenia uznać należało za niezasadne.

Także zarzut naruszenia art. 84 i 107 k.p.a. okazał się nietrafny. Dowód z opinii biegłego jest dowodem szczególnego rodzaju, ze względu na wymaganie wiadomości specjalnych, jednakże organ administracji nie jest związany opinią biegłego w tym znaczeniu, że na mocy art. 80 k.p.a, na organie prowadzącym postępowanie ciąży obowiązek oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona, co w niniejszej sprawie organ uczynił. Organ pierwszej instancji miał więc nie tylko prawo aie i obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego w zakresie jego prawidłowości i przydatności dla ceiów postępowania. Przedłożone akta zawierające operat jak i trzy tabele opatrzone zostały zarówno podpisem jak i pieczęcią rzeczoznawców. Nie było żadnych podstaw do twierdzenia,

że tabele pochodzą od organu a nie rzeczoznawcy,

W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji wypełnił w całości dyspozycję art. 107 k.p.a. Wskazał podstawy prawne, przytoczył ich treść, szczegółowo ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez stronę postępowania, uzasadnił odmowę uwzględnienia wniosków dowodowych strony. Również stan faktyczny przedstawiony w decyzji nie budzi wątpliwości i nie jest kwestionowany przez stronę. Co do braku wskazania przepisów stanowiących podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, organ wskazał w podstawie prawnej uchwałę Rady Miasta w ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości a uchybił jedynie wskazaniu konkretnego przepisu tej uchwały, co stanowi uchybienie nie mające wpływu na wynik sprawy i zostało uzupełnione przez tut. Kolegium w niniejszej decyzji. W przedmiocie niewłaściwego zastosowania art. 144 k.c. Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji nie zastosował ww. przepisu, a jedynie przytoczył go argumentując swoje stanowisko w kwestii uwzględnienia przy ustalenia opłaty adiacenckiej stanu nieruchomości na określony czas.

Niezrozumiały dla Kolegium okazał się zarzut naruszenia art. 93 ust 3 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Organ pierwszej instancji nie opierał bowiem swojego rozstrzygnięcia na tym przepisie. Zgodnie z powołanym przepisem podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz

z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Także zarzut naruszenia art. 98a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia terminu 14 dniowego licząc od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna na realizację obowiązku uiszczenia ustalonej opłaty okazał się pozbawiony podstaw. Organ pierwszej instancji tego terminu w decyzji nie rozstrzygał (wynika on bowiem wprost z przepisu), a jedynie w końcowej części uzasadnienia decyzji zawarł informację tej treści. Organ pierwszej instancji rozstrzygając przedmiotową sprawę w sentencji decyzji ustalił jedynie wysokość opłaty adiacenckiej. Termin ten wynika bezpośrednio z art. 148. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mającego zastosowanie w niniejszej sprawie na mocy odesłania

z art. 98a ust. 1 zdanie ostatnie tej ustawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dopatrzyło się również podstaw do uwzględnienia podniesionych przez stronę wniosków dowodowych, podzielając w tym zakresie stanowisko Burmistrza Miasta.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] B.R., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. Naruszenie przepisów prawa materialnego:

I. art. 98 a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na tym, że decyzja znak: [...] została wydana pomimo przekroczenia 3-ietniego terminu zakreślonego tym przepisem, albowiem decyzja SKO z dnia [...] kwietnia 2012 roku została doręczona pełnomocnikowi Skarżącej, wskazanemu jako pełnomocnik dia doręczeń dopiero dnia 28 kwietnia 2012 roku i z tym dniem, tj. z dniem doręczenia Stronie, a nie z dniem [...] kwietnia 2012 roku, tj. dniem wydania, stała się ostateczna, zaś przymiot "ostateczności" decyzji determinuje dochowanie 3-letniego materialnoprawnego terminu.

II. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, a to:

1. art. 110 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na nieprawidłowym przyjęciu, że decyzja będzie ostateczną z chwilą jej wydania, jako czynności procesowej, a nie zaś doręczenia stronie, co skutkowało wydaniem decyzji w dniu [...] kwietnia 2012 roku, wykluczającym w rezultacie jakąkolwiek szansę na doręczenie decyzji stronie w tym samym dniu;

art. 8 k.p.a. polegające na takim ukształtowaniu postępowania przez Samorządowe

Kolegium Odwoławcze, które w całej rozciągłości stanowiło wyraz niebudzącej zaufania praktyki, nie spełniało postulatu przewidywalności i pewności, jak również realizowane było w olbrzymim pośpiechu, bez należytego, rzeczywistego

i wyczerpującego zbadania skierowanej doń sprawy, a to sprowadza się do postulatu;

- niezrealizowania zasady równości wobec prawa, poprzez potraktowanie skarżącej, będącej w identycznej sytuacji prawnej i faktycznej, w sprawie tego samego rodzaju, opartej o tą samą podstawę prawną, co strony odwołania rozpoznawanego jedynie 4 miesiące wcześniej, w dniu [...] grudnia 2011 r., w sprawie [...] przed tym samym organem, w 1/3 tożsamym składzie, w sposób zupełnie odmienny, powodując, że decyzja z dnia [...] kwietnia 2012 roku stanowi absolutne zaprzeczenie poglądów prezentowanych przez SKO zaledwie 4 miesiące wcześniej;

- "rozpoznania" sprawy w warunkach wykluczających zapoznanie się z aktami

postępowania, argumentami Strony oraz jej przedmiotem w zaledwie 4 dni;

3. art. 15 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niezrealizowanie zasady dwuinstancyjności, które wyraża się w wydaniu orzeczenia przez organ drugiej Instancji, wskutek rozpoznania odwołania wyłącznie pozornie, ograniczając się jedynie do weryfikacji zapisów odwołania pod względem powierzchownie formalnym, bez jakiejkolwiek analizy merytorycznej sprawy, sprowadzające się wyłącznie do pozorności przeprowadzonego "postępowania" odwoławczego, a to wyraża się w:

- całkowitym zaniechaniu merytorycznego rozpoznania sprawy, poprzez

nierozpoznanie na żadnym etapie postępowania zastrzeżeń do operatu

szacunkowego - wyceny nieruchomości - z dnia [...] grudnia 2011 roku i kompletne

nie odniesienie się do wskazanych zarzutów, sprowadzające rozstrzygnięcie do

arbitralnego i kuriozalnego wskazania, że operat zrobiony jest poprawnie,

- całkowitym nieuwzględnieniu wniosków dowodowych stron, zaś w treści zaskarżonej decyzji organu drugiej instancji - sprowadzenie "rozstrzygnięcia" dowodowego- do jedynie pozoru rozpoznania wyłącznie wniosku - o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, powołując się w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia na ogólnikowe-nieprzystające do dotychczasowego toku postępowania kwestie, -całkowitym pominięciu dokumentów przedłożonych przez stronę skarżącą, a to:

• aktu notarialnego rep A nr [...] z dnia [...] września 2010 r., z którego wynikało, że wartość nieruchomości porównawczej przyjętej jako miarodajna przez biegłych rzeczoznawców wykonujących operat szacunkowy została

powiększona o prawa związane z transakcją takie jak - przeniesienie uprawnień

z decyzji pozwolenie na budowę oraz sprzedaż autorskich praw majątkowych do projektu pawilonu handlowo - usługowego wraz z 4 egzemplarzami projektu, co zwiększyło cenę transakcji o 100.000 zł., co bezwzględnie eliminuje taką próbkę porównawczą we wskazanej metodologii operatu,

• aktów notarialnych rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. oraz rep. [...] z dnia [...] grudnia 2010 - przedłożonych w niezbędnym zakresie, obrazujących szczegóły transakcji sprzedaży działki porównawczej - działki położonej w [...] -= ocenionej przez biegłych jako adekwatne do wyceny nieruchomości, wskazujących kwotę 2.800.000 zł jako porównywalną cenę sprzedaży, podczas gdy już sama analiza zapisów obu aktów - które SKO miało w posiadaniu, gdzie w pierwszym akcie cena nabycia nieruchomości to kwota 1.500.000, zaś w drugim akcie dotyczącym transakcji ta sama ziemia, w tym samym dniu i przed tym samym notariuszem - kwota sprzedaży wzrasta o 1.300.000 zł i wynosi 2.800.000 zł netto, czyni zasadnym podejrzenie, że transakcja ta nie była transakcją przestępczą, co zostało przez organ odwoławczy całkowicie zbagatelizowane i nie spotkało się z jakimkolwiek stanowiskiem Organu, co kategorycznie eliminuje taką transakcję z bazy porównawczej operatu,

* zaświadczenia ze Starostwa Powiatowego z dnia [...] lutego 2012 roku przedłożonego w celu zobrazowania rynkowych tendencji i zależności pomiędzy popytem a podażą na rynku nieruchomości, zmierzającego do obalenia twierdzeń przeciwnych rzeczoznawców,

* zaświadczenia z dnia [...] marca 2012 roku z Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącego dowód migracji ksiąg wieczystych oraz datę,

w której obowiązującym formatem numeracji ksiąg wieczystych stał się numer eiektroniczny, co skutkowało absolutną niemożliwością zapoznania się z księgą wieczystą [...] w dniu [...] grudnia 2011 roku, albowiem w tym dniu księga ta już nie istniała, zaś powołanie się na treść nieistniejącej księgi wieczystej w operacie szacunkowym jest wyłącznie potwierdzeniem nieprawdziwej informacji,

* zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] marca 2012 roku dot. [...],

opinii urbanistycznej z dnia [...] kwietnia 2012 roku przedłożonej w celu wykazania,że

zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miały charakter

ustaleń obligatoryjnych oraz nieznoszących zmian,

* mapy oznaczonej jako koncepcja parcelacji terenu,

* inwentaryzacja zieleni na terenie [...] w celu wykazania stanu zagospodarowania terenu w datach istotnych dia sporządzanego operatu,

* faktur VAT przedłożonych na okoliczność wykazania nakładów na nieruchomość przed i po podziale, a co za tym idzie- mających na celu zobrazowanie stanu zagospodarowania nieruchomości w kluczowych datach postępowania,

* umowy zlecenia stanowiącej załącznik do SIWZ, z treści których wynikało obowiązkowe pisemne zlecanie przez Urząd Miasta rzeczoznawcom wykonania każdorazowo zleconych operatów szacunkowych, warunkujące prawidłowe wykonanie umowy,

- przeprowadzeniu postępowania odwoławczego w kuriozalnych warunkach

i okolicznościach, w niezmiernym pośpiechu, z całkowitym pominięciem praw strony do rzetelnego, wszechstronnego, legalnego i uczciwego postępowania, co wyraża się w rozpoznaniu sprawy, cechującej się takimi parametrami jak: 600-stronicowy operat szacunkowy zawierający analizę 80 jednostkowych działek, odnoszący się do powierzchni 15,5757 ha, specjalistyczne załączniki do niego, pisma procesowe strony - z dnia [...] lutego 2012 roku, stanowiące wniosek o zakreślenie terminu na sformułowanie zastrzeżeń, pismo procesowe z dnia [...] lutego 2012 roku o udzielenie wyjaśnień, pismo z dnia [...] marca 2012 roku - ponowny wniosek o zakreślenie terminu na sformułowanie zastrzeżeń - w sumie 9 stron merytorycznych rozważań, zastrzeżenia do operatu wraz z wnioskami strony w łącznej ilości 130 kart, wraz

z załącznikami oraz odwołanie strony, liczące 60 kart oraz 12 sztuk różnych dokumentów, będących załącznikami do odwołania - w niespełna 4 dni (licząc od dnia [...] kwietnia do dnia [...] kwietnia, z wyjątkiem daty [...] kwietnia, kiedy to odwołanie zostało do SKO przywiezione przez pracowników UM oraz

[...] kwietnia, jako dni ustawowo wolnych od pracy);

4. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. polegające na oparciu rozstrzygnięcia na wadliwym, wewnętrznie sprzecznym oraz błędnym operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców J.U. i B.L. w dniu [...] grudnia 2011 roku, z istotnym naruszeniem zasad sporządzania operatów szacunkowych, jak również szeregiem nieprawidłowości związanych z wyborem metodologii szacowania i prób porównawczych, co skutkowało tym, że w całej rozciągłości operat oparty został o niekompletne dane dotyczące nieruchomości i wsparty o błędne założenia, a kwota wyliczona przez biegłych rzeczoznawców jest nierealna i nieprzystająca zupełnie do rzeczywistości;

5. art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez takie sporządzenie uzasadnienia decyzji organu drugiej

instancji, które jest niewłaściwe, skonstruowane w sposób uniemożliwiający

skarżącej odniesienie się do rozstrzygnięcia organu i motywów tegoż

rozstrzygnięcia; a nadto w uzasadnieniu brak klarowności i spójności, które to

uchybienia polegają w szczególności na:

- braku należytego wyjaśnienia podstawy faktycznej decyzji, niezawierającej

odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, a w zasadzie sprowadzającej się

wyłącznie do wybiórczego, niejako wyrywkowego i "reprezentacyjnego" odparcia

zarzutów skarżącej, a nadto nierzeczowego, niezrozumiałego i pozbawionego

sensu;

- niewyjaśnienia skarżącej, z jakich powodów organ drugiej instancji pewne

okoliczności uznał za uzasadnione, a z jakich względów innym odmówił zasadności

oraz niewyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, podczas gdy

z przepisów § 1 i 3 art. 107 k.p.a. wprost wynika, iż decyzja winna zawierać

uzasadnienie prawne, będące nie tylko przytoczenie przepisów prawa, na podstawie

których podjęto rozstrzygnięcie, aie również dokładne wyjaśnienie przytoczonych

przez organ przepisów prawa i dokonanie ich wykładni;

- wreszcie odniesienie się tylko do jednego wniosku dowodowego strony

z całkowitym zlekceważeniem innych jej wniosków dowodowych;

6. art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w uniemożliwieniu

Stronie czynnego udziału w postępowaniu poprzez podjęcie decyzji w tak obszernym

materiale dowodowym w terminie 4 dni, bez umożliwienia stronie nawet

deklarowanego wykonania kontroperatu lub alternatywnie zlecenia oceny operatu

wjedynym możliwym trybie - a to w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., podczas gdy

skarżąca w treści odwołania oświadczyła, że opracowuje wniosek do Komisji

Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości

nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez

rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U., zaś wniosek

- na etapie odwołania od decyzji znajdował się w opracowaniu ze względu na fakt,

że niezwrócenie się przez Organ pierwszej instancji do rzeczoznawców o opinię

uzupełniającą- wbrew obowiązującym Urząd wymogom, spowodowało, że Strona -

oczekując wyjaśnienia jej zastrzeżeń, zasadnie wstrzymywała się ze zleceniem

dokonania tej oceny licząc na to, że w trybie opinii uzupełniającej, uda się rozwiać

powzięte przez nią wątpliwości, podczas gdy z zarzutami Strony, organ pierwszej instancji rozprawił się w jeden dzień, zupełnie je ignorując;

7. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej, po wpłynięciu do organu zastrzeżeń do opinii biegłych rzeczoznawców, w istocie mających wymiar specjalistyczny i ekspercki, Organ, nie posiadając odpowiednich kompetencji w zakresie posiadania wiedzy specjalnej, bez angażowania biegłych, sam - w treści decyzji (od str. 2-11 uzasadnienia decyzji) ustosunkował się do składanych, zarzutów, podczas gdy w istocie winien zwrócić się do autorów operatu o jego wyjaśnienie i uzupełnienie, a nadto - bez stosownego zobowiązania rzeczoznawców, uzupełnił kwestionowany operat, o brakujące dokumenty, których wcześniej operat z całą pewnością, nie posiadał, a nadto organ nie mógł mieć wiedzy, co do zakresu dokumentów, z jakich biegli korzystali przy sporządzaniu operatu, zaś Organ drugiej instancji - w takim stanie rzeczy, pomimo tak wyeksponowanych zarzutów - stwierdził arbitralnie, że operat jest oparty na obowiązujących przepisach, zwiera przedmiot, zakres, podstawę formalną wyceny, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz stan i przeznaczenie nieruchomości przed i po podziale - i na tym swą argumentację zakończył;

8. art. 89 § 1 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na stwierdzeniu, że nie zachodzą przesłanki do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w sytuacji, gdy:

* w pierwszej kolejności stan zagospodarowania nieruchomości przed i po podziale nie został przez Organ w ogóle zbadany i uwzględniony, a w tym celu konieczna jest konfrontacja zeznań świadka R.R. z twierdzeniami biegłych w tym zakresie,

* także przeznaczenie nieruchomości nie zostało przez organ odwoławczy w ogóle zanalizowane, a w tym celu konieczne jest przeprowadzenie dowodu z zeznania R.R. oraz przeprowadzenia dowodu z dokumentu w postaci opinii planistycznej, jak również dla wszechstronnego zbadania sprawy konieczne jest przeprowadzenie dowodu z załączonych do odwołania dokumentów i ich przedstawienie biegłym, co w trybie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej zapewniłoby stronom postępowania przyspieszenie i uproszczenie postępowania.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium

Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta, a także o nakazanie organom orzekającym w sprawie umorzenie postępowania administracyjnego ze względu na upływ terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

B.R. podała również, że w oparciu o przepis art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opracowała wniosek do Komisji Arbitrażowej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U. w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, która stanowić będzie podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w odniesieniu do działki nr [...] (numeracja przed podziałem) i działek o nr [...] (numeracja po podziale), Obręb [...].

W obszernym uzasadnieniu skargi strona podała m.in., iż momentem rozpoczęcia bytu prawnego decyzji jest moment jej doręczenia, tj. zakomunikowania jej treści stronie. Od tego bowiem momentu wywołuje ona skutki prawne. Z treści art. 110 k.p.a. wynika zdaniem strony, iż naieży odróżnić procesową czynność wydania decyzji administracyjnej od czynności jej doręczenia lub ogłoszenia, przy czym organ jest związany swoją decyzją od chwili doręczenia. Organy orzekające w sprawie całkowicie zbagatelizowały i pominęły w swych rozważaniach przedstawiony przez strony materiał dowodowy dotyczący stanu nieruchomości, w szczególności dokumentację fotograficzną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustosunkowało się w swej decyzji do szeregu argumentów strony dotyczących transakcji wziętych pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości. Kolegium naruszyło wynikającą z art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego poprzez wyłącznie pozorne rozpoznanie odwołania, ograniczając się jedynie do weryfikacji zapisów odwołania pod względem formalnym, bez jakiejkolwiek merytorycznej analizy sprawy. W szczególności organ odwoławczy zaniechał merytorycznego rozpoznania sprawy poprzez nierozpoznanie zastrzeżeń do operatu szacunkowego i nieodniesienie się do podniesionych zarzutów. Postępowanie odwoławcze zostało przeprowadzone

w pośpiechu, z całkowitym pominięciem praw strony do rzetelnego, wszechstronnego, legalnego i uczciwego postępowania. Strona podniosła również liczne zastrzeżenia do operatu szacunkowego, m.in. iż został on sporządzony bez analizy aktualnej treści księgi wieczystej, bez zawiadomienia właścicielki nieruchomości o terminie oględzin nieruchomości, bez zachowania zasad szczególnej staranności, etyki zawodowej oraz przepisów prawa, nie zawierał on dokumentacji fotograficznej nieruchomości, ze względu na brak spisu treści jego układ był nieczytelny, w operacie brak było wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez co nie zostały uwzględnione jego zapisy, w części operatu szacunkowego brak było załącznika

w postaci tabel transakcji, przez co operat szacunkowy był niekompletny i strona nie miała możliwości całkowitej jego analizy, wątpliwości strony wzbudziło nadto, czy biegli rzeczoznawcy w ogóle przeprowadzili oględziny nieruchomości. Skarżąca wysunęła również szereg zastrzeżeń odnośnie prawidłowego doboru transakcji wziętych pod uwagę do porównania, nieprawidłową analizę sytuacji na rynku nieruchomości. Efektem całokształtu nieprawidłowości i uchybień ze strony rzeczoznawców majątkowych było błędne oszacowanie wartości nieruchomości poddanej podziałowi. Organ pierwszej instancji najpierw zwlekał ponad dwa lata z wszczęciem postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. od [...] kwietnia 2009 r., prawdopodobnie miał operat w aktach sprawy od [...] grudnia 2011 r., jednak strona została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z nim dopiero w lutym 2012 roku.

Zdaniem strony zaskarżona decyzja dotknięta jest szeregiem wad rażącego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego oraz narusza przepisy prawa materialnego, jak również została wydana na skutek przeprowadzenia kuriozalnego, pośpiesznego, powierzchownego i całkowicie nie praworządnego postępowania.

Organy orzekające w sprawie naruszyły m.in. art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie deklarowanego zlecenia oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 84 § 1 k.p.a. poprzez samodzielne odniesienie się do zarzutów składanych w odniesieniu do operatu szacunkowego pomimo nie posiadania przez organy wiedzy specjalistycznej w sytuacji, gdy należało zwrócić się do autorów operatu o jego uzupełnienie i wyjaśnienie wątpliwości. Organy naruszyły również art. 89 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej w sytuacji, gdy zdaniem strony istniały ku temu podstawy.

Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. pełnomocnik skarżącej adwokat A.W. podtrzymała skargę strony oraz zawarte w niej zarzuty oraz uzupełniła wywody zawarte w uzasadnieniu skargi.

Na rozprawie pełnomocnik strony złożyła do akt sprawy pismo Stowarzyszenia

Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] lipca 2012r., z którego wynika, iż

stowarzyszenie to podjęło się oceny w trybie art. 157 u.g.n. sporządzonego na potrzeby

niniejszej sprawy operatu szacunkowego, przy czym proces oceny miał zostać

zakończony najpóźniej do dnia 20 lipca 2012 r. Do pisma pełnomocnik załączyła

umowę zawartą przez skarżącą B.R. ze Stowarzyszeniem Rzeczoznawców

Majątkowych w przedmiocie zlecenia temu stowarzyszeniu wykonania opinii o poprawności sporządzenia operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Po zamknięciu rozprawy, pismem z dnia [...] lipca 2012 r. pełnomocnik skarżącej wniosła o otwarcie na nowo przewodu sądowego oraz o uzupełniające dopuszczenie

i przeprowadzenie dowodu z opinii nr [...] Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] lipca 2012 r. na okoliczność nieprawidłowości przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r. oraz rażącej niezgodności tego operatu z przepisami prawa. Do pisma procesowego załączyła wskazaną wyżej opinię, w którym Komisja Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych uznała sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy za nieprawidłowy jako sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga okazała się niezasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tego artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny rozpoznaje zatem sprawę rozstrzygniętą ostateczną decyzją organu administracji publicznej z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa.

Dokonując na podstawie art. 1 § 1 i § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem należało uznać, że decyzja nie narusza przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ani przepisów prawa materialnego.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.", z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:

1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 u.g.n.;

2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.);

4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W rozpoznawanej sprawie spełnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie nie wzbudziło wątpliwości Sądu. Organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że na wniosek strony skarżącej, jako właściciela nieruchomości o powierzchni 15.5757 ha położonej w obrębie [...] w dniu [...] kwietnia 2009 r. wydana została decyzja zatwierdzająca jej podział na 80 działek, przy czym stała się ona ostateczna w dniu [...] kwietnia 2009 r., w której to dacie obowiązywała uchwała Nr XV!/113/07 Rady Miasta z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2008 r. nr 7 poz. 197). Uchwała ta ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Uchwała ta obowiązywała zarówno wdacie wydania zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium odwoławczego z [...] kwietnia 2012 r., jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta dnia [...] marca 2012 r.

Pierwszym zarzutem, jaki sformułowała skarżąca pod adresem decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego był zarzut, iż zaskarżona decyzja wydana została pomimo przekroczenia 3 letniego terminu zakreślonego przepisem art. 98a u.g.n. W ocenie B.R. zaskarżona decyzja doręczona została jej pełnomocnikowi w dniu 28 kwietnia 2012 r., a więc po upływie 3 letniego terminu, licząc od dnia ostateczności decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości to jest od dnia [...] kwietnia 2009 r.

W ocenie Sądu zarzut ten jest niezasadny, bowiem szeroko cytowane w skardze orzecznictwo NSA i wojewódzkich sądów administracyjnych nie odnosi się wprost do stanu faktycznego niniejszej sprawy a nadto nie jest jednolite.

O ile bowiem nie budzi wątpliwości, że decyzja administracyjna wywiera skutki prawne z chwilą jej doręczenia iub ogłoszenia (co wynika z treści art. 110 k.p.a.), to jednak błędny jest pogląd, iż w pojęciu "wydanie decyzji" mieści się również doręczenie tego aktu. Wynika to m.in. z unormowania zawartego w art. 107 § 1 k.p.a., w myśl którego do niezbędnych, konstytutywnych elementów decyzji administracyjnej zalicza się: oznaczenie organu, oznaczenie strony, rozstrzygnięcie, podpis osoby piastującej funkcję organu administracji publicznej iub osoby działającej z upoważnienia organu oraz datę wydania decyzji. Chwilą wydania decyzji jest wobec tego nie data doręczenia stronie, lecz data jej sporządzenia, czyli w przypadku decyzji pisemnej dzień podpisania decyzji zawierającej wymagane prawem składniki. Wydanie, ogłoszenie i doręczenie aktu administracyjnego to trzy odrębne czynności podejmowane w toku postępowania, które ustawodawca wyraźni

Szukaj: Filtry
Ładowanie ...