VII SA/Wa 474/12

Uzasadnienie

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] znak : [...] działając na podstawie art. 104 w związku z art. 157 § 1 i 2 oraz 158 § 1 i 156 kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity ustawy z dnia 14 czerwca 1960r., Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), zwanej dalej Kpa. po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w G., o stwierdzenie nieważności decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] znak: [...] uchylającej decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia [...] znak: [...] (w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w G.) w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie wyznaczającej nowy termin wykonania obowiązku, zaś w pozostałej części utrzymującej w mocy ww. decyzję organu stopnia powiatowego, odmówił stwierdzenia nieważności ww. decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał, że badaną decyzję należy uznać za nieobarczoną żadną z wad określonych w art. 156 § 1 Kpa., gdyż została wydana przez właściwy organ, na właściwej podstawie prawnej, nie dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, była wykonalna oraz nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa. Decyzja ta nie jest też obarczona wadą rażącego naruszenia prawa.

Organ wskazał, iż z akt sprawy wynika, że oględziny przeprowadzone przez pracowników PINB w dniu [...] oraz protokół nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych wykazały nieprawidłowe funkcjonowanie wentylacji grawitacyjnej i przewodów spalinowych w lokalach mieszkalnych w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w G. Z przedłożonej ekspertyzy z marca 2010 r. sporządzonej przez mgr inż. M. S. wynika, że brak prawidłowego funkcjonowania wentylacji stanowi zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców, zaś likwidację tej nieprawidłowości należy dokonać poprzez zamontowanie nawiewników. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2010r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Obowiązek zaś zamontowania w/w nawiewników wynika z § 155 ust 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r., nr 75, poz. 690 ze zm) zgodnie z którym: "w przypadku zastosowania w pomieszczeniach innego rodzaju wentylacji niż wentylacja mechaniczna nawiewna lub nawiewno-wywiewna, dopływ powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych, należy zapewnić przez urządzenia nawiewne umieszczane w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych. Urządzenia nawiewne, o których mowa w ust. 3, powinny być stosowane zgodnie z wymaganiami określonymi w Polskiej Normie dotyczącej wentylacji w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej". Organ wskazał, że podejmowane na podstawie art. 66 rozstrzygnięcie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli organ stwierdzi, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zobowiązany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przepis art. 66 Prawa budowlanego ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie, odpowiadającym jego funkcjom. W tym stanie rzeczy, nie sposób uznać, że nakazując wykonanie określonych robót w przedmiotowej sprawie organ w ogóle naruszył którykolwiek z przepisów, a tym bardziej w stopniu rażącym w myśl art. 156 § 1 pkt 2 Kpa.

Odnosząc się do kwestii zarzucanej przez stronę skarżącą, tj. wady określonej w art. 156 § 1 pkt 4 Kpa, GINB nie stwierdził, jakoby badana decyzja została skierowana do podmiotu nie będącego stroną w sprawie. Skarżący jako spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd sporną inwestycją. W świetle zaś art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego z 1994r. nakazy przewidziane w tym przepisie mogą być nałożone tak na właściciela, jak i na zarządcę obiektu. Skoro Skarżąca sprawuje zarząd sporną inwestycją to wydanie spornego nakazu na w/w podmiot jest dopuszczalne na mocy zastosowanej w przedmiotowej sprawie normy prawnej. W ocenie organu, bezsporne jest, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności badanej decyzji w oparciu o którąkolwiek z wad wymienionych w art. 156 § 1 Kpa.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" decyzją z dnia [...] znak ; [...] utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...].

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ powtórzył argumentację jaką zawarł w decyzji własnej z dnia [...]. Podkreślił, iż według ustaleń znajdujących się w aktach sprawy m.in. z protokołu kontroli PINB w G. z dnia [...], a także z oświadczenia Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" - p. E. I. oraz jej członka zarządu – p. B.W. złożonego do protokołu PINB w G. z dnia [...] wynika, że Spółdzielnia jest zarządcą przedmiotowego budynku i fakt ten nie był również kwestionowany na etapie prowadzonego postępowania w trybie zwykłym. Z tego względu, organ stwierdził, iż zaskarżona decyzja została skierowana do podmiotu, który jest jej adresatem, gdyż jest zarządcą ww. budynku wielorodzinnego przy ul. [...] w G.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w G. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów art. 28 kpa. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz art. 61 § 4 kpa. polegające na uznaniu, że decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] oraz PINB w G. z dnia [...] nie zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa (art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.).

Skarżąca podniosła, że w rozpatrywanej sprawie z materiału dowodowego wynika, że nieprawidłowości w działaniu wentylacji grawitacyjnej w lokalach mieszkalnych pojawiły się wskutek wykonania robót budowlanych mających znamiona remontu, a polegających na wymianie istniejących okien na okna o wysokiej szczelności. Wymianę tę dokonywały we własnym zakresie i na własny koszt osoby korzystające z lokali. Zaznaczyła, iż osoby te są bądź to właścicielami stanowiących odrębne nieruchomości lokali, bądź służą im do tych lokali spółdzielcze prawa. Podniosła, iż przepis art. 66 Prawa budowlanego dotyczy usuwania nieprawidłowości obiektu budowlanego, a nie poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. Wskazała, że zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Podkreśliła, że wymieniając w art. 61 Prawa budowlanego ustawodawca na pierwszym miejscu wskazał właściciela, a tym samym wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymywać i użytkować obiekt budowlany. Zaznaczyła, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Prawa budowlanego. Podniosła, iż skierowanie obowiązku zamontowania nawiewników do właściciela lokalu jest także korzystniejsze ze względów funkcjonalnych, a ponadto właściciel lokalu wykonana ten obowiązek znacznie szybciej. Spółdzielnia bowiem w przypadku wykonywania obowiązku montażu nawiewników musi w pierwszej kolejności uzyskać zgodę osoby korzystającej z lokalu (zgodnie z art. 61 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) na udostępnienie lokalu i uzgodnić z tą osobą termin wykonania prac. Nie można wykluczyć, iż znajdą się osoby, które zgody na udostępnienie lokalu nie wyrażą. Spółdzielnia może dochodzić udostępnienia lokalu na drodze sądowej przed sądem powszechnym, jednak oczywiste jest, iż postępowanie sądowe (i ewentualnie egzekucyjne w przypadku uzyskania przez Spółdzielnię orzeczenia nakazującego udostępnienie lokalu) zajmie pewien czas. Skarżąca podniosła, iż nie stwierdzono nieprawidłowości stanu budynku, który jest w dobrym stanie technicznym, a niewłaściwa praca przewodów kominowych wynika wyłącznie z wadliwej eksploatacji poszczególnych lokali. Skarżąca podniosła, iż okna w poszczególnych lokalach stanowią jego integralną część, co powoduje, iż ze względów technicznych i prawnych obowiązek wykonania prac powinien zostać nałożony wyłącznie na właścicieli poszczególnych lokali, na których to ciąży obowiązek w zakresie napraw oraz utrzymania sprawności technicznej i użytkowej instalacji wentylacyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm.). Okna (a także drzwi balkonowe) są niewątpliwie częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 kc, gdyż nie mogą być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. W ocenie skarzącej, jeżeli zaistnieje potrzeba doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, to adresatem nałożonego obowiązku powinien być właściciel lokalu mieszkalnego, w którym wykonano te roboty (założono stolarkę okienną powodującą wadliwe działanie instalacji wentylacyjnej). Nakładając natomiast na skarżacą obowiązek zamontowania nawiewników w lokalach stanowiących przedmiot odrębnej własności, nakazano Spółdzielni ulepszyć rzeczy nie stanowiącej jej własności.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w postępowaniu administracyjnym z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i obowiązującymi przepisami prawa procesowego obowiązującymi w dacie jego wydania. Podkreślenia przy tym wymaga, iż zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), zw. dalej p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W tej sytuacji dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd może uwzględnić skargę także ze względu na inne uchybienia niż te, które podniosła strona.

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja zapadła zgodnie z przepisami prawa. Przedmiotem rozpoznania Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...], którą organ utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] odmawiającą stwierdzenia nieważności decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...], którą organ uchylił decyzję organu stopnia powiatowego w G. z dnia [...], ale tylko w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie wyznaczył nowy termin wykonania obowiązku, a w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy.

Podkreślenia wymaga, że zaskarżona decyzja wydana została w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji, które jest postępowaniem nadzwyczajnym, odrębnym od postępowania, w którym weryfikowana decyzja została wydana. Instytucja ta będąca w opozycji do zasady trwałości decyzji administracyjnych wyrażonej w art. 16 k.p.a. może być stosowana jedynie w przypadku zaistnienia jednej z przesłanek wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. Postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji jest samodzielnym postępowaniem administracyjnym, ograniczonym do oceny legalności decyzji w aspekcie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dacie jej wydania. Organ nie orzeka zatem co do istoty sprawy rozstrzygniętej w badanej decyzji, lecz jako organ kasacyjny w oparciu o zamknięty materiał dowodowy, weryfikuje samo orzeczenie. Organ administracji orzekający w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji nie jest związany wnioskiem strony i z urzędu musi zbadać, czy zakwestionowana decyzja nie jest dotknięta chociażby jedną z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a. Zgodzić się trzeba, iż biorąc pod uwagę okoliczności niniejszej sprawy pierwszoplanowe znaczenie ma ocena kontrolowanej decyzji z punktu widzenia art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., jako wydanej "bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa". W orzecznictwie sądowym dotyczącym pojęcia rażącego naruszenia prawa podkreśla się, iż naruszenie prawa kwalifikowane będzie jako rażące, jeżeli następuje oczywista sprzeczność pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy, a treścią przepisu prawa stanowiącego podstawę tego rozstrzygnięcia. Rażące naruszenie prawa dające podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej występuje w przypadku, w którym treść przepisu, którego naruszenia dopuścił się organ może zostać ustalona bez żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Kolejną przesłanką jest niemożliwość zaakceptowania, z punktu widzenia praworządności, skutków społeczno-gospodarczych naruszenia prawa. Przy ocenie czy naruszenie prawa można zakwalifikować jako rażące znaczenie ma także charakter przepisu, który został naruszony oraz racje ekonomiczne i gospodarcze, czyli skutki, które wywołuje decyzja (por. wyrok NSA z 20 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1729/07 niepubl.).

Odnosząc powyższe rozważania do niniejszego postępowania zaaprobować należy stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego stwierdzające brak kwalifikowanej wadliwości decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] uchylającej decyzję PINB w G. z dnia [...] w części dotyczącej terminu, a w pozostałym zakresie utrzymującej ją w mocy.

Podstawę prawną decyzji PINB w G. z dnia [...], którą organ nałożył na zarządcę budynku – Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" w G. obowiązek zamontowania nawiewników powietrza w oknach i drzwiach balkonowych wyszczególnionych w decyzji mieszkań, znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w G. stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Natomiast art. 61 Prawa budowlanego stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (art. 61 ust. 1); zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (art. 61 ust. 2).

Z ww. przepisów wynika zatem obowiązek organu w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym do nałożenia obowiązków zmierzających do wyeliminowania nieprawidłowości, na określony podmiot.

W niniejszej sprawie organ podjął działania po przeprowadzeniu oględzin w terenie, zapoznaniu się z protokołem nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych oraz wskazaniami zawartymi w przedłożonej w marcu 2010 r. ekspertyzy technicznej. Z ww. dokumentów wynikało, że wentylacja grawitacyjna i przewody spalinowe w lokalach mieszkalnych w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w G. funkcjonują nieprawidłowo, a brak prawidłowego funkcjonowania wentylacji stanowi zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców. Z przedłożonej ekspertyzy wynikało, że nieprawidłowości te należy zlikwidować poprzez zamontowanie nawiewników.

Bezspornym jest zatem, że organ słusznie zastosował art. 66 ust. 1 Prawa Budowlanego nakazując w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Kwestią sporną jest natomiast to, czy nałożenie obowiązków przez organ nastąpiło na właściwy podmiot, tj. zarządcę budynku, którym w niniejszej sprawie jest Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w G.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119 poz.1116 ze zm.) dalej zw. u.s.m., spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. W przypadku natomiast ustanowienia na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokali pojawiają się określone konsekwencje tego stanu prawnego - takie same, jakie wiążą się z ustanowieniem odrębnej własności lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali.

Najbardziej istotną konsekwencją jest powstanie nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – dalej zw. - u.w.l., jest natomiast grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są wiec instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Stosownie do treści art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. W spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania tylko te przepisy u.w.l., które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Taka forma sprawowania zarządu wynika natomiast z mocy przepisu ustawy. Ponadto, zarząd ten nie może być przez spółdzielnię sprawowany zgodnie z przepisami u.w.l., skoro podstawowych przepisów dotyczących tego zarządu, zawartych w rozdziale 4 u.w.l. nie stosuje się w spółdzielniach mieszkaniowych (gdyż ich stosowanie wyłączyły przepisy art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.).

Zatem spółdzielnia podejmować będzie w tej sytuacji jako zarządca nieruchomości wspólnej zarówno decyzje mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu, jak i decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu. Z tego właśnie powodu obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym zarząd sprawuje spółdzielnia powinny być nałożone właśnie na ten podmiot. Skoro konkretny przepis prawa materialnego (art. 61 Prawa budowlanego) pozwala na nałożenie obowiązków naprawczych na właściciela obiektu budowlanego bądź jego zarządcę to nie sposób przyjąć, iż decyzja, której adresatem jest w niniejszej sprawie Spółdzielnia jako zarządca przedmiotowego budynku narusza prawo albowiem została skierowana do niewłaściwego adresata.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić zatem należy, że PINB w G. miał prawo do nałożenia obowiązków zamontowania w oknach i drzwiach balkonowych nawiewników powietrza na Spółdzielnię, co wynika wprost z przepisu art. 61 Prawa budowlanego.

Zdaniem Sądu, instalacja wentylacyjna jako, że jest urządzeniem składającym się z elementów znajdujących się nie tylko w lokalu, ale również poza nim (ciągi wentylacjno – kominowe) i jako że jest urządzeniem złożonym z szeregu składowych części połączonych w instalację wentylacyjną, stanowi funkcjonalną całość, którą z tego względu zaliczyć należy do elementów wspólnych budynku. Przesądza to o tym, że jako całość instalacja wentylacyjna stanowi część nieruchomości wspólnej, co do której zarządcze uprawnienia przysługują spółdzielni.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego kwestii udostępnienia lokalu przez właściciela by móc wykonać nałożony obowiązek wskazać należy, że stosownie do treści art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust 1 u.s.m., właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. A skoro instalacja wentylacyjna jest elementem nieruchomości wspólnej, to nawet jeżeli obowiązki usunięcia nieprawidłowości dotyczą dokonania prac w oknach i drzwiach balkonowych poszczególnych lokali, organ nadzoru może nałożyć je na zarządcę budynku.

Skoro z mocy prawa zarządcą obiektu budowlanego jest SM "[...]" zatem bez wątpienia jest ona stroną postępowania, którego przedmiotem jest nieodpowiedni stan techniczny, tak jak miało to miejsce w sprawie zakończonej wydaniem weryfikowanej decyzji. Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że organ administracji ma prawo nałożyć obowiązki usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na zarządcę budynku, którym w stosunku do przedmiotowego budynku jest SM "[...]". Z tego względu Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia art. 28 k.p.a. w zw. z art. 66 i 61 Prawa budowlanego.

Odnosząc się do kwestii naruszenia przez organ art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. tj. niewykonalności decyzji należy wyjaśnić, że decyzja trwale niewykonalna to taka, której adresat jest trwale pozbawiony możliwości czynienia użytku z ustanowionych w niej praw lub trwale pozbawiony możliwości wykonania obowiązków. Niewykonalność decyzji obejmuje zatem zarówno niewykonalność faktyczną, jak i prawną. Niewykonalność decyzji ma charakter faktyczny, kiedy już w momencie wydania decyzji istnieje przeszkoda o charakterze faktycznym, obiektywnie wykluczająca określone działanie (m.in. ze względu na poziom wiedzy technicznej, rozwój technologii). Niewykonalność prawna pojawia się wtedy, gdy istnieją prawne zakazy lub nakazy, które stanowią nieusuwalną przeszkodę w wykonaniu praw lub obowiązków ustanowionych w decyzji. O niewykonalności w tym znaczeniu można mówić również wtedy, gdy wykonanie decyzji wiązałoby się z dokonaniem np. czynu niedozwolonego w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

W ocenie Sądu słusznie zatem organy przyjęły, że weryfikowana decyzja PINB w G. nie jest obarczona wadą niewykonalności faktycznej, jak również niewykonalności prawnej. Powyższe potwierdza sporządzona przez M.S. ekspertyza, w której wskazano możliwy sposób wykonania robót, w wyniku których obiekt budowlany zostanie doprowadzony do odpowiedniego stanu technicznego.

Podkreślić raz jeszcze należy, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne min. w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Skoro w budynku instalacja wentylacyjna nie działa prawidłowo, zatem w celu usunięcia jej awarii, właściciel lokalu zobowiązany jest umożliwić zarządcy wykonanie stosownych napraw.

Zdaniem Sądu, nałożony weryfikowaną decyzją obowiązek jest zatem możliwy do wykonania przez zarządcę budynku w oparciu o stan wiedzy i istniejące uwarunkowania prawne.

Prawidłowo organ wskazał także na związany charakter decyzji oznaczający zobligowanie organu do nałożenia obowiązku w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, gdy wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 pkt 1-3 Prawa budowlanego. Należy wskazać, że konstrukcja normy prawnej, zawartej w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, a w szczególności użyty w niej zwrot: "... właściwy organ wydaje decyzję nakazującą..." wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-4 Prawa budowlanego, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz nadto zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. (wyrok NSA z dnia 14 lipca 1998 r., sygn. akt IV SA 1420/96 niepubl.).

W ocenie Sądu, zasadnie Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż w sprawie nie zaistniała żadna z wad określonych w art. 156 § 1 Kpa., gdyż została wydana przez właściwy organ, na właściwej podstawie prawnej, nie dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, była wykonalna oraz nie zawiera wady powodującej jej nieważność z mocy prawa. Decyzja ta nie jest też obarczona wadą rażącego naruszenia prawa.

Organy orzekające w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy przeprowadziły postępowanie oraz odpowiednio przedstawiły motywy swoich rozstrzygnięć. W świetle powyższych ustaleń podnoszone w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012, poz. 270) orzekł jak w sentencji.