PD1-4151-97/06

Pytanie podatnika:

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych współwłaścicielka nieruchomości ma obowiązek wykazywania przychodu uzyskiwanego przez zarządcę sądowego z tytułu zarządu nieruchomością, w której posiada udziały ?

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) - po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 14.06.2006 r. podatniczki reprezentowanej przez pełnomocnika na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach znak: OG/005/58/PDI/415-13/2006 z dnia 05.06.2006 r., dotyczące udzielenia pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu nieruchomości, która jest objęta zarządem ustanowionym przez sąd

- Dyrektor Izby Skarbowej w Kielcach odmawia zmiany (uchylenia) postanowienia organu pierwszej instancji.

Wnioskiem z dnia 02.03.2006 r. pełnomocnik podatniczki zwrócił się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach o udzielenie interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu nieruchomości objętej zarządem ustanowionym przez sąd.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podatniczka osiąga przychody między innymi z najmu nieruchomości. Jedna z nieruchomości, położona w T., w której podatniczka posiada wraz z małżonkiem udziały w części ułamkowej, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Starachowicach z dnia 24.03.2004 r. została objęta zarządem sądowym. Z uregulowań zawartych w punkcie 3 i 4 w/w postanowienia Sądu wynika, że zarządca nieruchomości zobowiązany jest do składania kwartalnych sprawozdań z zarządu nad nieruchomością, a także do ustanowienia funduszu remontowego oraz ustalenia wysokości czynszów za lokale. Zarządca uważa, że przypadające mu z tytułu sprawowania zarządu przychody, nie stanowią jego przychodów, lecz są w odpowiednich proporcjach przychodami poszczególnych współwłaścicieli.

W złożonym zapytaniu podatniczka nie zgadza się ze stanowiskiem zarządcy twierdząc, iż na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tylko tracą możliwość wykonywania zarządu, ale również pozbawieni zostają pożytków z niego płynących. W opinii strony przedmiotowe pożytki trafiają do rąk zarządcy, który w odpowiednim czasie będzie dzielił pomiędzy współwłaścicieli nadwyżkę przychodów nad kosztami.

W świetle powyższego w ocenie podatniczki obowiązek wykazywania w deklaracjach miesięcznych uzyskanego z tytułu wynajmu w/w nieruchomości przychodu powstaje w momencie dokonywania rozliczenia za miesiąc faktycznej wypłaty przez zarządcę nadwyżki, lub zależnie od wysokości wszystkich dochodów dopiero w zeznaniu rocznym w rozliczeniu za rok, w którym dokonano wypłaty.

W wyniku rozpatrzenia wniosku Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach postanowieniem znak: OG/005/58/PDI/415-13/2006 z dnia 05.06.2006 r. stwierdził, że stanowisko podatniczki przedstawione w w/w piśmie jest nieprawidłowe.

Na postanowienie to pełnomocnik podatniczki złożył zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Kielcach pismem z dnia 14.06.2006 r., w którym kwestionuje rozstrzygnięcie organu podatkowego pierwszej instancji, argumentując, iż w przypadku nieruchomości znajdującej się w przymusowym zarządzie sądowym współwłaściciel nie ma obowiązku wykazywania w miesięcznych deklaracjach rozliczeniowych kwoty przychodów i kosztów, które przypadałyby mu, gdyby zarządu przymusowego nie było. Uzasadniając swoje stanowisko pełnomocnik podnosi, iż podatnik, będący współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się w zarządzie sądowym nie ma wiedzy o kwotach otrzymanych i wydatkowanych przez zarządcę, gdyż ten składa sprawozdania w sądzie za okresy dłuższe niż miesiące kalendarzowe, a nadto sprawozdania te mogą nie zostać przyjęte, o czym sąd decyduje nierzadko po wielu miesiącach od złożenia sprawozdania. W ocenie pełnomocnika opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają jedynie przychody otrzymane przez podatnika. Przychody te będą natomiast wypłacane przez zarządcę w innych miesiącach niż te, w których zarządca je pozyskał.

Ponadto pełnomocnik zauważa, że organ podatkowy błędnie zinterpretował stanowisko strony, która nie twierdzi, iż podatnikiem podatku w zakresie przychodów z tytułu otrzymanych czynszów z zarządzanej kamiennicy miałby być zarządca, natomiast podnosi, że obowiązek zapłaty podatku powstaje z chwilą otrzymania przez współwłaściciela kwot tzw. pożytków wypłacanych przez zarządcę.

W wyniku rozpatrzenia zażalenia Dyrektor Izby Skarbowej w Kielcach zważył, co następuje:

Zażalenie podatniczki nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawia oraz inne umowy o podobnym charakterze w tym również dzierżawa, poddzierżawia działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nie rolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 w/w ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przytoczone przepisy wskazują jednoznacznie, że przychodem z tytułu umów najmu, które nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie jest wartość należna, lecz wartość pieniężna rzeczywiście przez podatnika otrzymana lub postawiona do jego dyspozycji.

Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, że postanowieniem z dnia 24 marca 2004 r. Sąd Rejonowy w T. ustanowił na nieruchomości, której podatniczka jest współwłaścicielką zarządcę w osobie Łucji T. Do zadań zarządcy należy m.in. składanie kwartalnych sprawozdań z zarządu nad nieruchomością, a także ustanowienie funduszu remontowego oraz ustalanie wysokości czynszów za lokale (pkt 3 i 4). Zarządca ponosi również koszty związane z właściwą eksploatacją nieruchomości jak też podejmuje czynności mające na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem.

W tym miejscu należy podkreślić, iż zarządca nieruchomości nie jest jej właścicielem, a zatem nie może sam rozliczać przychodów oraz kosztów z tytułu najmu. Zarządca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, a powstałą nadwyżkę przychodów nad kosztami przekazuje właścicielom stosownie do ich udziału w nieruchomości. Nadwyżka ta stanowić będzie dochód współwłaścicieli, który podlega opodatkowaniu. Pomimo, iż nieruchomość została oddana w zarząd Pani Łucji T., która nalicza czynsze z najmu oraz je inkasuje, to i tak przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz właściciela nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności.

Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą, bowiem własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal właściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania jak również rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

W świetle powyższego bezzasadny jest podniesiony w zażaleniu zarzut pełnomocnika, iż właściciel nieruchomości nie posiada wiedzy na temat kwot otrzymanych i wydatkowanych przez zarządcę, gdyż informacje te może uzyskać od zarządcy.

Jednocześnie zauważa się, że zaskarżone postanowienie nie zawiera stwierdzenia, iż podatnik zobowiązany jest do opodatkowania przychodu należnego, a nie faktycznie otrzymanego. Wręcz przeciwnie z zacytowanego w postanowieniu przepisu art. 11 ust. 1 ustawy podatkowej wynika jednoznacznie, iż przychodem z tytułu zawarcia umowy najmu, która nie jest zawierana w ramach działalności gospodarczej, jest wartość pieniężna faktycznie otrzymana przez podatnika. Należy przy tym podkreślić, że z w/w postanowienia Naczelnika I Urzędu Skarbowego w Kielcach nie wynika, iż przychody przypadające zarządom z tytułu sprawowania swojej funkcji stanowią przychody współwłaścicieli.

Wobec powyższego brak jest przesłanek do dokonania zmiany (uchylenia) postanowienia organu pierwszej instancji.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.

Referencje OG/005/58/PDI/415-13/2006, postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego