IPPP2/443-164/10-4/RR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm. ) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Podatnika, przedstawione we wniosku z dnia 08.03.2010r. (data wpływu 22.03.2010r.), uzupełniony pismem z dnia 19.04.2010r. (data wpływu 23.04.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 22.03.2010r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 02.03.2010r. aktem notarialnym Gmina dokonała sprzedaży na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomości stanowiącej działkę nr 8 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Cenę nieruchomości ustalono na kwotę brutto 2.626.000 zł. Z tytułu tej sprzedaży Gmina wystawiła nabywcy fakturę VAT z doliczonym podatkiem VAT wg stawki 22 procent. W akcie notarialnym znalazł się następujący zapis „(...) nieruchomość powyższa jest zabudowana wiatą magazynową, budynkiem portierni, pozostałościami torów kolejowych - przeznaczonymi do rozbiórki, (zgodnie z protokołem przetargowym. opisanym niżej - nie przedstawiającymi żadnej wartości), nieruchomość jest ogrodzona, utwardzona płytami betonowymi, nieruchomość ma bezsporne granice i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. (…)” Sprzedaż w/w nieruchomości odbyła się w trybie ustnego przetargu nieograniczonego.

Teren na którym położona jest nieruchomość oznaczony symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem realizacji uciążliwych obiektów produkcyjnych a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i terenów usług publicznych. W operacie szacunkowym w którym dokonano wyceny nieruchomości zawarto następujący opis:,,(...) Wyceniana nieruchomość to teren dawnej bazy składowej firmy budowlanej (...). Teren nieruchomości ogrodzony, utwardzony płytami betonowymi na działce wiata magazynowa oraz budynek portierni. Obiekty te przeznaczone do rozbiórki nie mają istotnego wpływu na wartość nieruchomości (...)”. W dniu 02 marca 2010 r. sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy z przejęcia - przekazania nieruchomości. W w/w protokole zawarto następujący opis przedmiotowej nieruchomości:,,(...) nieruchomość stanowiąca teren dawnej bazy składowej firmy budowlanej. Działka o kształcie regularnym, zbliżonym do prostokąta. Teren nieruchomości jest ogrodzony, utwardzony płytami betonowymi, na działce znajdują się obiekty przeznaczone do rozbiórki: wiata magazynowa, budynek portierni, pozostałości torów kolejowych. (...)”. Cena z operatu szacunkowego w kwocie 2.052.000 zł nie ujmowała podatków i opłat związanych ze sprzedażą nieruchomości. Sprzedaży w/w nieruchomości dokonano na podstawie Uchwały nr …. Rady Miasta L… z dnia 3 września 2009 r. w sprawie sprzedaży w trybie przetargowym gruntu położonego w L…przy ul. M…. . W uzasadnieniu w/w uchwały podano, iż „ (...) część działki o powierzchni 6187 m2 została wydzierżawiona (...). Dzierżawca (...) w dniu 19 czerwca 2009 r. złożył pisemne oświadczenie, że nie będzie wnosił sprzeciwu oraz nie będzie podejmował żadnych innych czynności mających na celu uniemożliwienie sprzedaży dzierżawionej nieruchomości. Pozostała część działki o powierzchni 3423 m2 jest nierozdysponowana, co powoduje, że tworzy się na niej dzikie wysypisko śmieci. (…)”.

Zabudowana część w/w nieruchomości o pow. 6187 m2 przed sprzedażą w dniu 02.03.2010 r., była przedmiotem dzierżawy zwartej przez Gminę reprezentowaną przez Zarząd Miasta w dniu 18.11.2002r. z firmą budowlaną z przeznaczeniem pod hurtownię materiałów budowlanych. Wydzierżawienie tej nieruchomości nastąpiło na podstawie Uchwały Rady Miejskiej z dnia 10 października 2002 r. Gmina przez lata wystawiała na w/w dzierżawę co miesiąc fakturę VAT z doliczonym podatkiem VAT w wysokości 22 procent. Właścicielem sprzedanej w dniu 02 marca 2010 r. nieruchomości Gmina nie stała się na podstawie faktury VAT zakupu, lecz na podstawie decyzji administracyjnej Wojewody z dnia 24 marca 1997 r., nie korzystała więc z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Podstawowa wątpliwość jaka pojawiła się przy w/w sprzedaży dotyczy faktu jej opodatkowania przy zastosowaniu stawki 22 procent o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT lub też uznaniu, iż dostawa ta korzysta ze zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wątpliwość taka pojawia się ze względu na fakt czy traktować w/w grunt jako niezabudowany z uwagi na fakt nie mającej wpływu na wartość nieruchomości wartości obiektów przeznaczonych do rozbiórki, które w dniu transakcji są na nim usytuowane, czy też uznać, iż Wnioskodawca ma do czynienia z dostawą budynków wraz z przeniesieniem prawa własności gruntu.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Strona wskazała, iż:

1. przedmiotem sprzedaży wg aktu notarialnego z dnia 02.03.2010 r. była „cała opisana w § 1 (...) tego aktu nieruchomość o pow. 9610 m2.(...).stanowiąca działkę nr 8 (...)”.

W § 1 aktu znalazły się następujące zapisy:

* „na podstawie decyzji Wojewody z dnia 24 marca 1997 r. - Gmina jest właścicielem nieruchomości położonej w L… przy ul. M… o powierzchni 9.610 m2(...) „ stanowiącej działkę nr 8 (obręb 37, ark 6) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą kw nr …,

* „nieruchomość powyższa jest zabudowana wiatą magazynową, budynkiem portierni, pozostałościami torów kolejowych - przeznaczonymi do rozbiórki, (zgodnie z protokołem przetargowym, opisanym niżej - nie przedstawiającymi żadnej wartości), nieruchomość jest ogrodzona, utwardzona płytami betonowymi, nieruchomość ma bezsporne granice i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej”.

Dodatkowo, wątpliwość jaka się pojawiła przy opodatkowaniu w/w transakcji wynika m.in. ze znanej Wnioskodawcy interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, znak: IPPP3/443-225/08-2/RK z dnia 16.02.2009 r. dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa Finansów. Interpretacja ta była przedmiotem komentarzy w prasie fachowej (np. artykuł w Rzeczypospolitej, dostępny na stronie internetowej gazety), a w której, w naszej ocenie, przedstawiono zbliżony stan faktyczny.

Wątpliwość co do opodatkowania lub zastosowania zwolnienia od podatku przy w/w sprzedaży dodatkowo pogłębia fakt związany z:

* zasadą prawa rzymskiego Superficies solo cedit „ która to zasada obowiązuje w prawie polskim i realizowana jest przez zapisy art. 48 i 191 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego - ,,z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”, zaś na podstawie art. 191 ustawy - „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.

Zgodnie z w/w przepisami nie można więc skutecznie zbyć prawa własności gruntu bez tego co się na nim znajduje;

* treści art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, która dla celów tego podatku nie nakazuje (poza jednym przypadkiem - oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, co wynika z art. 29 ust. 5a) wyodrębnienia wartości gruntu i wartości posadowionych na nim budynków i budowli.

Dodatkowo pogłębia wątpliwość fakt, iż żaden znany Wnioskodawcy przepis prawa podatkowego nie uzależnia zastosowania lub wyłączenia art. 29 ust.5 ustawy od stosunku w jakim pozostaje wartość gruntu do ewentualnej wartości posadowionych na nim zabudowań. Zwrócić też należy uwagę, iż w realiach gospodarki wolnorynkowej jakakolwiek ich wartość nie miałaby dla nabywcy chcącego w przyszłości rozpocząć dużą inwestycję handlową żadnego znaczenia, gdyż i tak stanie on w przyszłości przed koniecznością ich wyburzenia, a tym samym poniesienia dodatkowych wydatków z tym związanych.

Ponadto zwracamy uwagę, iż na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w załączniku nr 1 w rozdziale I „Objaśnienia wstępne” w pkt 2 „pojęcia podstawowe” znajduje się następująca definicja:

„(...) za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która stanowi pomieszczenie naziemne nie obudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione”.

2. przedmiotem zawartej umowy dzierżawy była część nieruchomości, na której był usytuowany przeznaczony do rozbiórki budynek portierni, wiata magazynowa nie była objęta dzierżawą,

3. ogrodzenie oraz utwardzony płytami betonowymi teren nie są trwale z gruntem związane,

4. teren objęty umową dzierżawy był utwardzony płytami betonowymi,

5. na obiekty usytuowane na nieruchomości nie były ponoszone wydatki związane z ich ulepszeniem.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż nabywcę nieruchomości poinformowano pisemnie o fakcie wystąpienia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w w/w sprawie oraz zasugerowano rozważenie czasowego wstrzymania się z odliczeniem podatku naliczonego przy tej transakcji z uwagi na treść obowiązującego przepisu art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wyżej opisana sprzedaż winna być opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22 procent wynikającej z art. 41 ust 1 ustawy czy też winna korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT...

Zdaniem Podatnika, po wnikliwym przeanalizowaniu sprawy Wnioskodawca - Gmina stoi na stanowisku, iż w/w transakcja korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z powyższym należy wystawić fakturę korygującą, zaś podatek VAT pobrany zwrócić nabywcy i zmniejszyć podatek należny w rozliczeniu (deklaracji) za m-c w którym doręczono korektę dokumentu. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Z uwagi na fakt, iż większa część przedmiotowej nieruchomości była objęta umową dzierżawy od 2002 r. opodatkowanej stawką 22% nie można mówić o dostawie w ramach pierwszego zasiedlenia lub że, nie minął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zdefiniowanego dla potrzeb ustawy w art. 2 pkt 14 ustawy. Z analizy przepisów ustawy o VAT nie wynika aby można uznać za teren niezabudowany taki teren na którym posadowione są budynki czy budowle, nawet jeżeli stanowią one znikomą wartość w wartości ogółem sprzedawanej nieruchomości i będą przedmiotem rozbiórki przez nabywcę. Znalazłby więc zastosowanie przypadek o którym mowa w art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z treścią w/w artykułu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z opisu nieruchomości wynika, iż na dzień transakcji na sprzedawanym gruncie znajdował się budynek portierni i wiata magazynowa. Brak jest więc podstaw do uznania, iż skoro obiekty te się tam znajdowały, choć nie przedstawiały istotnej wartości to sprzedaż winna być opodatkowana jak dla gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę tj. stawką 22 procent. Tym samym winna ona korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Za dostawę towarów - na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl definicji zawartej w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z dnia 31 grudnia 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm., dalej: PKOB) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22% (…). Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto w myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości zabudowanej wiatą magazynową, budynkiem portierni, pozostałościami torów kolejowych - przeznaczonymi do rozbiórki. Nieruchomość jest ogrodzona, utwardzona płytami betonowymi, nieruchomość ma bezsporne granice i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Właścicielem sprzedanej w dniu 02 marca 2010 r. nieruchomości Gmina L… nie stała się na podstawie faktury VAT zakupu, lecz na podstawie decyzji administracyjnej Wojewody … z dnia 24 marca 1997 r., nie korzystała więc z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu. Na przedmiotową nieruchomość zawarta była umowa dzierżawy, która obejmowała część nieruchomości, na której był usytuowany przeznaczony do rozbiórki budynek portierni, natomiast wiata magazynowa nie była objęta dzierżawą. Ogrodzenie oraz utwardzony płytami betonowymi teren nie są trwale z gruntem związane. Na obiekty usytuowane na nieruchomości nie były ponoszone wydatki związane z ich ulepszeniem.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż dopóki na danym gruncie posadowione są budynki spełniające definicję zawartą w PKOB, mimo że są one przeznaczone do rozbiórki i nie przedstawiają żadnej wartości, to przedmiotową sprzedaż należy traktować jako dostawę budynków wraz z przeniesieniem prawa własności gruntu.

Analizując treść powołanych przepisów oraz opis zaistniałego stanu faktycznego uznać należy, że dostawa części zabudowanej nieruchomości, która była oddana w dzierżawę - stanowiącą czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż w przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (zasiedlenie to nastąpiło najpóźniej z chwilą oddania w odpłatną dzierżawę budynku portierni użytkownikowi), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minęły co najmniej 2 lata. Natomiast sprzedaż pozostałej części nieruchomości, nie objętej umową dzierżawy (wiata magazynowa) będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powyższe wynika z tego, iż ta część sprzedawanej nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, zaś spełnione są przesłanki wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT tj., w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie.

Reasumując, sprzedaż w drodze ustnego przetargu nieograniczonego nieruchomości zabudowanej wiatą magazynową, budynkiem portierni, pozostałościami torów kolejowych - przeznaczonymi do rozbiórki będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tą sama stawką podatku od towarów i usług będzie objęta dostawa gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki – zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy stawki podatku VAT dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, gdyż w tym zakresie Wnioskodawca sprecyzował pytanie.

Z uwagi na to, że przedmiotowa sprzedaż w całym zakresie będzie korzystała ze zwolnienia, to stanowisko Podatnika należy uznać za prawidłowe. Jednak należy podkreślić, iż stosowną podstawą prawną dla zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie jest tylko art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ale również art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.